원룸 확정일자를 꼭 받아야 하는지 걱정하시는 분들이 많은데요. 보증금이 클때와 다를때를 구분하여 적용하시면 되는데, 확정일자를 단순히 받는다고 해서 끝나는 것이 아니라 몇가지 조건이 충족되어야합니다.
■확정일자가 중요한 이유?
월세나 전세로 원룸 세입자 생활을 하게 되면 대부분 일정 금액의 보증금을 담보로 집주인에게 맡기게 됩니다. 그런데 문제는 집주인이 여러분이 세들어 사는 부동산을 담보로 대출을 받게 되고 못갚으면 법원에서 경매로 넘어가게 되는데, 이때 여러분의 보증금을 못받는 상황이 생길 수도 있습니다. 하지만 확정일자를 받아놓으면 정부에서 여러분이 그날 세입자가 되었다는 공식인정을 하는 증명이기 때문에 일정 조건에서 보증금 전부나 혹은 일부를 우선적으로 받을 수 있게 되는 것이죠.(물론 그속에서 또 우선순위가 있긴 하지만...) 하지만, 단순히 확정일자만 받는다고 내 보증금이 안전한 것이 아니랍니다. 3가지 조건이 만족되어야해요.
1.전입신고가 되어야한다.
주택임대차보호법이라는 것이 존재하는 이유는 영세한 세입자의 권리를 보호하기 위한 목적이지만, 그 혜택을 받으려면 몇가지 조건을 갖추어야하는데요. 가장 먼저 전입신고가 되어야합니다. 이유는 단순합니다. 그래야 원룸 확정일자를 받았을때 효력이 발생하기 때문이에요. 즉, 전입신고가 안됀 확정일자는 효력이 없다! 그 이유는 아마도 실거주 목적으로 세입하는 사람들에게 혜택을 주기 위해서인것 같아요.
2.확정일자를 받아야한다.
이 부분은 별로 어렵지 않습니다. 다만 귀찮을 뿐이죠. 다행히 요즘에는 인터넷등기소에서 확정일자를 쉽게 받을 수 있습니다. 수수료도 몇백원 밖에 하지 않으니 전입신고를 하셨으면 꼭 확정일자를 받아놓으세요. 하지만 이걸로 끝이 아니랍니다.
3.실제 거주하고 있어야합니다.
점유라고 표현하기도 하는데요. 원래는 원칙이 점유하고 있으면서 확정일자를 받아 놔야 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기는데요. 문제는 이 '점유'를 서류상으로 증명하기 어렵다는 것이죠. 그래서 '전입신고'가 필요한것이랍니다. 따라서, 직접 원룸에 살고 있으면서 전입신고를 하고 확정일자를 받아놓으면 나중에 문제가 생겼을때 내 보증금을 돌려받을 수 있을 확률이 커지는 것이죠.(대항력이라고 합니다.) 하지만, 이 점유는 사실 판단하기가 애매해요. 침대 하나 달랑 넣어놓고, 한달에 1번 와서 자고 가면 점유인가? 이런 문제가 있죠. 그래서 서류가 사실상 더 중요하다고 해요.
■이렇게 월세 확정일자를 받아도 못받는 경우가 생긴다.
위의 3가지 조건이 충족되면, 주택임대차보호법에 의해서 소액보증금 세입자는 최우선변제권을 갖게 되는데요. 그 보증금 기준이 지역별로 다르기 때문에 검색해보셔야 하는데, 대략 여러분의 보증금이 5000~8000만원 정도라면 최우선변제권을 갖게 되고, 최대 1500~2000까지 변제 받습니다.(정확한 수치는 직접 자기지역에 맞는 것으로 찾아보셔야합니다.)
문제는 확정일자를 받으면 그 효력이 다음날부터 적용이 된다는 것인데요. 만약 여러분이 오늘 원룸 확정일자 신청을 했는데, 오늘 집주인이 집을 담보로 은행으로 돈을 엄청 빌렸다면? 여러분은 집주인이 대출받은 다음날 보증금을 낸것으로 인식되어버립니다.(다음날 확정일자가 효력이 생기니까요.) 그래서 빚이 있는줄 알면서 세입한 것으로 보여져서 보증금 변제 우선순위가 확밀리고 100%다 받기는 어렵답니다.
가장 많은 사람들이 월세 보증금 300~500대라고 생각되는데요. 여러분이 선택하기에 달려있습니다. 만약에 개인사정으로 전입신고를 못한다면, 확정일자도 받기 어려우니 애초에 빚을 대부분 갚아가고 있는 집을 찾으시면 되고, 저처럼 보증금 날려도 상관없다고 생각하며 살아야하구요. 만약에 집이 경매로 넘어가면 낙찰되고 소유권이 이전되기 전까지 비어있는 시간이 생깁니다. 이때는 사실상 월세를 안내도 된다고 해요.(단, 보증금을 전부 받을 수 있다면, 월세를 내야해요. 못받는 경우만 월세를 안내도 되요.)
따라서 만약에 원룸 월세가 40이고 보증금이 300이었는데, 집이 경매로 넘어갔다면? 경매진행기간에는 월세안내도 되니까 만약에 경매기간이 5개월정도 걸렸다면 200만원(40만원 x 5개월) 정도에 해당하는 월세를 내지 않고 생활 했으니 실제로는 보증금 100만원만 떼이는 것이죠. 결론은 월세 확정일자를 못 받으시는 분들은 보증금이 낮은 곳을 가는게 안전하다는 얘기!
만약 월세 소액 보증금이라도 받아야겠다면, 전입신고는 물론 원룸 확정일자도 받고 실제로 거주했다는 것을 보여야합니다. 대부분이 여기에 해당될것입니다. 돈있으면 아예 집을 사거나 전세로 갔을테니까요.. 그만큼 월세 보증금도 세입자에겐 큰돈이 되기에 만약을 위해서, 반드시 3가지 조건을 충족하셔서 내 소중한 보증금 지키시기바랍니다.
(※저는 부동산전문가가 아니며, 월세로 실제 거주하면서 제가 직접 찾아본 정보와 저의 지식을 기재한 것입니다. 실제와 다른 부분이 있을 수 있음을 참고하시길 바랍니다. )