전세가 사라지고 점점 월세가 많아지고 있는데요. 이런 계약을 하면서 가장 많이 접하는 문제가 월세 만기전 이사 시에 임차인이 어떻게 해야하느냐입니다. 이부분에 대해서 모든 정보를 모아보았습니다.
[임차인(세입자) 입장]
1. 만기 1개월~3개월 전에 집주인에게 미리 통보하라.
많은 사람들이 가장 간과하는 것이 있는데, 바로 계약 만료 최소 1개월이전에는 방을 뺀다고 말을 해야합니다.
보통 사회초년생이나 대학생들은 계약 기간이 1년이면 '1년후에 만료가 될때 집주인이 보증금을 알아서 주겠지'하고 아무런 조치를 취하지 않습니다. 하지만 절대 그렇지 않다는 점!!
계약기간이 1년이든 2년이든, 만료일자에서 최소 1개월~3개월 전에 집주인에게 만료일에 방빼겠다고 통보를 하고 이를 증거로 남겨둬야합니다. 예를 들어, 2017년 1월 3일에 계약 만료일이라면, 적어도 2016년 12월 3일 이전에 집주인에게 통화로 '만료일에 방빼겠습니다.'라고 통보하고 이때 통화녹음 기능을 이용하여 녹음합니다. 또는 문자로 방뺀다는 의사를 전달하고 이를 캡쳐해둡니다.(또는 문자함을 지우지 않습니다.)
계약서에 만료일이 다 적혀 있는데, 굳이 내가 집주인에게 만료일에 나간다고 말해야하나? 싶겠지만, 한국 부동산시장에서는 계약 만료일까지 아무말이 없으면, '묵시적 갱신'으로 취급하여, 집주인에게 유리하게 됩니다. 즉, 예를들어 만료까지 2주 남았는데, 이때 방뺀다는 통보를 해도 만료일에 보증금을 돌려 받기 어렵습니다. 묵시적 갱신이 되었기 때문이죠.
따라서, 계약 만료일 최소 1개월 전에(안전하게 2~3개월전에) 방빼겠다는 말을 전달하고 증거로 남겨두세요.
2. 월세 만기전 이사할때는 다음 임차인을 구하라.
일반적으로 만기일 이전에 방을 뺄때는 집주인과 상의하고 부동산에 방을 올리거나, 세입자가 직접 후임 세입자를 구하여야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.(물론 주인의 동의가 필요) 이렇게 하는 이유는 집주인 입장에서는 1년계약을 애초에 했기에 꾸준한 월수입을 기대하고 재무계획을 짜는데, 이게 틀어지지 않도록 하기 위해서 이구요. 현실적으로는 집주인도 보증금을 갑자기 구하기가 힘든 경우가 많습니다. 그래서 후임 세입자의 보증금을 집주인이 받아서 나가는 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이죠.(즉, 보증금 돌려막기)
세입자도 여기까지는 동의하는 경우가 많습니다. 계약상엔 1년인데 6개월만 살다가 나간다면, 계약위반이고 이를 땜빵하게 위해 후임 세입자를 구하는 것이죠. 그런데 여기서 복비 문제가 생깁니다. 후입 세입자가 들어온다면 다행인데, 문제는 부동산업자를 통해 새 세입자가 왔다면? 복비를 누가 내느냐인데요.
법원의 판례에 따르면 집주인이 내야한다고 되어있지만, 현실적으로 계약 파기한 세입자가 내는 경우가 많습니다. 복비가 아깝긴 하지만, 보증금을 돌려 받을 수 있다면, 가장 이상적인 해결법이라고 볼 수 있겠죠.
3. 새 임차인을 못구하면, 만료일까지 월세(+관리비+공과금)를 계속 내야한다. 혹은 약간 손해보고 받는다.
1년 계약인데 6개월만 살고 방뺀다는 이사통보를 했습니다. 그런데 후임 임차인이 안 나타난다면? 안타깝게도 만료일까지 월세를 임차인이 계속 부담을 해야합니다. 그래서 부동산 계약서 작성할때 아주 세심하고 조심스럽게 써야합니다. 왜냐하면 계약이 성사되는 즉시, 집주인에게 유리한 부분이 너무 많기 때문이에요. 그래서 집없는 설움이란 말도 떠돌죠..
아무튼, 새 임차인을 어떻게든 찾아야합니다. 여러분이 직접 홍보하거나 여러 부동산에 올리던가..그런데 그래도 진짜 안나타난다면? 최후의 방법이 있습니다.
집주인과 협상을 하는 겁니다. 통상 1~3개월치 월세를 보증금에서 까고 받는다던거 하는 것들입니다. 이 부분은 법적으로 정해진게 없다고합니다. 즉, 집주인과 세입자 간의 타협일 뿐인것이죠. 그런데 여기서도 집주인이 훨씬 유리합니다. 집주인이야 세입자의 협상이 마음에 안들면, 그냥 계속 월세를 받으면 그만이고, 여러분이 월세를 안낸다면, 보증금에서 깔테니까요.. 따라서 보증금을 정말 급하게 꼭 받아야한다면, 손해를 감안하고 협상을 제안해야합니다.
따라서 월세 계약은 웬만하면 1년 단위로 하세요. 월세가 계속 오를 것으로 생각되고, 2년은 확실하게 살꺼면, 2년계약이 좋지만, 1년 계약으로 했다가 갱신시에 월세가 오르면 그냥 다른집으로 가는게 속편합니다.(아참! 이때 만료일 최소 1개월 이전에 갱신할껀지 나갈껀지 집주인에게 말해야합니다. 갱신시 월세 그대로냐고도 물어보구요.) 그리고 1년 계약인 경우에 임차인이 갑자기 방뺄때 손해나 부담이 적어요.
4.월세 만기일 1~3개월 이전에 이사한다면?
아까 1번에서 계약 만기시에 보증금을 받으려면 만기일 최소 1개월 이전에 이사 통보를 해야한다고 했는데요. 헷갈리시면 안되는게, '만기일'에 보증금을 받으려면 1~3개월 전에 통보하란 것이지, 1~3개월 전인 '그 시점'에 이사할때는 해당사항이 없다는 것입니다. 여전히 남은 기간의 월세를 내야해요.
만약에 월세만기까지 1개월이 남았는데, 그냥 방빼고, 남은 마지막 1개월 월세는 보증금에서 까서 달라고 한다면? 집주인이 승인하면 가능하겠지만, 집주인도 보증금을 바로 구하지 못하는 경우가 생기기 때문에 만기일까지 기다리라면서 거절하는 경우도 많습니다.
그래서 그냥 마지막 1개월은 월세 내버리고, 그 월세방을 비워두고 시간을 보내는 경우가 있는데요. 이렇게 하면 안돼요! 이유는 아래서 설명..
5. 대항력을 갖추는 것을 잊지 말자.
월세나 전세를 살때 절대로 잊으면 안되는 것이 보증금을 받을 권리를 주장할 수 있는 힘인 대항력입니다.
이 대항력은 전입신고+확정일자+실제거주 이 3가지 요건이 갖추어져야하는데요. 월세 보증금이 소액인 경우에는 확정일자는 하지 않아도 소액임차인보호법에 따라서 지역별로 보장되는 한도가 있는데 여기까진 보장을 해줍니다.
근데 월세 만기전 이사를 할때 이 대항력을 깜빡하시는 경우가 있습니다.
만약에 만기일 12월 6일인데, 11월 1일에(1달 이전) '만료일에 방빼겠다'고 통보를 합니다. 그리고 11월 6일에는 마지막 월세를 내버리고, 만기일 이전에 월세방의 모든 짐을 빼거나 집주소를 새로 이사간 집으로 전입신고 해버린다면? 안돼요!!
이렇게 되어버리면 전입신고나 방뺀 시점부터 여러분은 그 월세방에 대항력이 상실됩니다. 전입신고를 새집으로 해버리는 실수를 하셨고, 또 짐도 완전 다빼서 실거주자 상태가 아니니까요..
요약하면, 어떤 경우에라도 보증금을 받기 전에는 전입신고를 바꾸거나 짐은 완전 다빼지 마세요!!
(만기일 전에 보증금을 받았다면, 전입신고나 짐을 빼도 상관없습니다.)
6. 뽀너스: 묵시적갱신(만료까지 1개월 미만 남았을때 통보)이 되버린 상황이라면?
이때도 집주인에게 유리하게 돌아가는데요. 방뺀다고 의사표시 할때부터 3개월까지는 세입자가 월세과 관리비를 지급해야합니다. 그 이후에는 보증금을 돌려줘야하구요.(물론 3개월 이내에 다음 세입자가 생기면 빨리 돌려받을 수 있겠죠.)
이때도 잊지마세요. 주민등본상 주소는 유지되고 있어야하며, 실제 거주하고 있어야 대항력이 생겨서 보증금을 받을 수 있습니다. 적어도 등본 주소는 냅두시고, 월세방에 살지 않아도, 생필품같은 것을 몇개 둬서 거주하고 있다는 표시를 해두시길..